重磅北京西城宣告多校划片学区房凉凉别单纯了

4 月 30 日西城区教委发布入学新规，引发轩然大波，再次说明西城作为北京的教育高地的影响。

西城入学新规主要内容就两条：

（1）自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。——这是所谓的“多校划片”

（2）自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。——这是所谓的“六年一学位”

图：西城区相关文件（首页）

本来没有打算这么早写这篇分析的（很多时候我都喜欢等细则甚至招生情况出台，里面会有一些耐人玩味的点），但是看到很多分析都是满口跑火车，再加上不停有读者私下问我，所以觉得还是需要写一篇。 这是一篇长文，所以要点提前，没耐心的看下面这个“太长不看版”吧。

太长不看版：

1、海淀、东城2019年就已经实行多校划片，海淀目前是“假多校”（名义上多校，实质上跟以前没有太大变化，但今年也在一点点改变），东城是真多校。

但无论真假多校，东城海淀优质片区的房价并没再次出现有些自媒体所谓的“暴跌”，“多校划片”新政导致小幅下跌后，现在基本拉回到新政前（东城老破小没完全拉回来，因为有高档学区房）

2、西城尚不知道是真多校，还是假多校，需要更多实际录取情况出来，但是说学区房凉凉的，太天真。

3、东西海实行多校划片，最主要的还是学位需求激增，这几个区域连年扩招以及实行集团化建校，仍然不够用。

多校划片与其说是为了降温学区房，不如说是降温家长预期：不要总想着挑选“优质教育资源”，先让孩子有学上最重要。这一句话要多品品。（正文有数据）

4、学区房何时会消失溢价？供需基本平衡之后。

也就是说：一方面好的学校大量出现，另一方面入学人数骤降，人们的入学理念也更加清醒，不一定要一窝蜂读大学，学个技术也挺好的， 比如欧洲的瑞士、芬兰均是如此。

但中国未来5-10年都不会出现这样的一种情况，所以北京优质学区溢价仍然是大趋势，而且六年一学位，客观上减少了供给，凉凉并无可能。

5、要不要买学区房？对于手里没太多钱的家庭，这是人生的重大决策，关键看你购买学区房看重的是“投资属性”还是“资源属性”。

“投资属性”：学区房不会凉凉，但是大幅升值的阶段已经过去，原来一个房产绑定一个学校，现在一个房产绑定多个学校，利好教育资源更加均衡的片区，所以要买的话，好好选房，但指望暴赚的别想；

“资源属性”：很多家庭试图通过砸学区房给孩子砸一个未来，甚至给自己砸出人脉，这属于想多了。资源吸引资源，如果自己没有结网能力，也没有别的优势，砸钱是砸不出资源的。

好学区，最重要的是给孩子一个相对良好的“同伴环境”，你是否愿意为这个良好的“同伴环境”付出交换价值，以及你在力所能及的范围内能付出多少，这应该是买学区房的唯一初衷。

至于涨价与否，人脉与否，那是附加价值，所谓“无心插柳柳成荫”，但你不能说，当初我插柳，就是希望柳成荫，那就是想多了。

看清楚本质，决策就会简单很多。

一、

今年西城的入学改革主要是多校划片，和六年一学位。

其实这两个措施，在北京其他几个区，早都已经实施了。

但都没有引发如此大的反响和震动，西城作为北京教育高地：吼一吼，抖三抖。

西城到底是怎样的存在，可能很多家长还不了解。

也有很多家长不明白：

为什么西城的入学新规，引发了全社会关于学区房是否凉凉的探讨？

所以先回答这样的一个问题。

2013年十八届三中全会强化教育改革，推进教育资源公平化和均衡化，牵扯到两个阶段的制度设计，幼升小和小升初。

第一个阶段是幼升小，在北京一直是就近入学原则。只不过2014年以前各个区都有其他路径，比如通过单位共建入学，或者找人递条子，或者找人交赞助费。

所以有门路的人，都不怎么在乎划片，北京学区房也没有如此天价。

最大的改变是2014年取消了“共建”，共建取消后，有一个新词叫“政策保障”，这是核心部委才能享受的一个指标，但“蒸包生”（以后在论坛看到这个词别觉得陌生）与共建相比，人数收缩了不少，这样就释放了不少入学名额。

那释放的这些入学名额怎么分呢？变成了根据学区房来上，父母或者四老有房产证的，可以直接进入对应的学校。

第二个阶段是小升初，现在把途径收紧为两种，一种是9年一贯“直升”，第二种是学区内“派位”。

以前小升初套路很多，比如说“点招”，现在被教委取消了；

另外一种是推优，按综合排名被推荐到好学校，现在也被取消了；

另外一种是“特长生”，这个也被取消了；

点招、推优和特长生的共同特点就是拼孩子，这三种渠道都被取消，也体现着国家教育改革的态度：

不鼓励孩子在小学阶段去拼，因为拼的后果必然是超前学习、超量学习，超前学习每个个体看到的都是成功的个例，但对于看宏观的人来说，大量孩子在超前学习中成为炮灰，丧失学习兴趣，投入产出比过低，得不偿失。

所以现在小升初路径就两种方式：直升和派位，直升是看住房对应哪个学校，派位看在哪个学区。

另外，小升初这一阶段，不得不提的是“锁区”政策。

为了遏制不同行政区之间教育资源不均衡的加剧，避免优秀学校“全市掐尖”，2014年北京开始“锁区”，西城、海淀、东城三个强区之间不可以互考，其他区考入又有名额的限制。

“锁区”对于理解学区房之所以重要，是因为每一个在北京想要得到优质教育资源的家庭，在小学阶段就要选择好“区"，如果早期选择在一个弱区里，之后再想通过中考的方式进入到强区中，付出的成本更高，难度更大。

这是怎么回事，小学学区房的重要性凸显出来了。

了解完整体背景，相信很多之前云里雾里的家长也明白了：在东西海，学区房是为了锁定小学，而锁定小学是为了顺利通过直升和派位进入好的初中。这是家长能凭自己把孩子送到的最远处，因为初中之后的中考，就是靠孩子本事的事情了。

二、

我们拿此次引发房市轩然大波的西城举例。

西城好中学如雷贯耳，你所听过的实验中学、八中、四中那都在西城。

拿西城最好的中学之一实验中学举例，根据实验中学自己在16、17年发的高考信息通报，（18年之后不允许校方发类似消息了，但是你们可以根据之前的信息感受一下）：

实验中学2016年高考成绩：文理总分北京市双第一。

2017年再次双第一。

两年北京双第一。

这是实验中学在体制内路线（也即参加高考）中取得的优异成绩。

那体制外路线是什么呢？就是不参加高考，申请国外大学出国读书。

这条路线全国范围内，如雷贯耳当之无愧排第一的，就是实验中学国际班。没错，还是实验中学！

从录取结果来说，实验国际班吊打北京所有国际学校，甚至吊打全国的所有国际学校。

这些年，实验中学国际班90%的学生被美国前30（包括文理学院）的学校录取，这在某种程度上预示着只要进了实验国际班，基本一只脚已经跨进了TOP30的美本。

多说几句：

很多不了解的外行以为：西城高价学区房，是家长不想让孩子努力学习，想躺赢才花钱买学区，那真是天大的误会。

西城的家长确实不怎么刷奥数，也很少让孩子在小学阶段超前学习，西城学霸的“套路”是小学阶段搭好基础，培养习惯，多面尝试兴趣，中学阶段择一两爱好，发力学习。

像实验国际班的学生，生源基本是中考区排名靠前+托福100分以上的学生，初中开始，学生和家长都非常鸡血，刷题、做活动，打竞赛，一切为标化让路。

所以这个叫做实验中学的有多牛，现在大家心里明白了吧？

那怎样才能小升初进入实验呢？结合第一部分写的，四种方式：

还是贴实验中学小升初的数据：（18、19年都不允许公布，所以最贴近现在的就是17年了）；

第一：特长（现已取消）：

总人数：46名

体育类：21人（项目：游泳、田径、女子排球、高尔夫）

艺术类：17人（项目：声乐、民乐、钢琴、舞蹈）

科技类：8人（项目：科技论文、机器人、科技发明）

备注：民乐仅限三类：民族打击乐，琵琶，低音贝司

第二：对口直升：目前只有宏庙小学和西单小学的学生按比例直升

第三：全区派位：2018年北师大附属实验中学分校面向全区招收60人，只要符合在西城区入学资格的学生均可网上填报学校志愿。

第四：学区派位：符合在西城区升学资格，西长安街学区、新街口学区、金融街学区、广安门内、牛街学区、广安门外学区、月坛学区内小学学生都可以填报北师大附属实验中学分校。

以上路径中，数量最大，以及最有确定性的是对口直升。

而对口直升的小学，只有宏庙小学和西单小学。

这两所学校的小学生，80%直升去实验中学，还有20%呢？直升去北京八中，西城的另一所牛校。

而宏庙小学对应的学区被称为宇宙第一学区，原因很简单。

因为跟西单小学相比，宏庙小学自身的教学质量也很高，属于“准牛校”，虽然没法跟西城公认最牛的小学实验二小比，但学校抓学习很严，孩子们在小学也会培养很好的学习习惯。

所以宏庙小学是西城区最完美的配置，牛小+直升牛校。像宏庙小学这样的配置，在任何一个区都不可能有。它是兼顾了确定性和优质性的学区。

所以这个学校划片的小区火成什么样子？

近几年稳定在20万一平，基本都是单价1000万起的，而且绝大多数业主只接受全款交易，说高杠杆买宏庙的，基本是不了解情况的人YY而已。

多说几句：

据我所知，这些年买宏庙学区房的，家庭资产至少都是大几千万起跳，无论涨跌50%，对业主的生活并没什么影响。

最近在新闻里被描述成为“学区房最后的疯狂的”，说的也是宏庙对应的学区，因为这个学校实在太好了，京城想要让孩子在西城上学的有钱人，只要能赶在731之前落户，每平溢价5-10万都是不带讲价的状态。

上述只是拿西城的金融街学区作为一个参考，其实，西城所有学区基本都是这样的布局。只要买了学区房，就能上对应的小学，然后直升对应的牛校。

最重要的是，小学阶段，不用超前学习，只需要打好基础，全方位探索兴趣。这其实是一条非常科学的教育之路。

三、

这次入学新政意味着什么？通过前面实验中学我们已知道了，西城的中学其实已经在进行多校划片，而这次入学新政策是小学也开始多校划片。

还是拿宏庙举例：原来单校划片意味着原来买了宏庙学区房，百分之百进宏庙。

但现在“多校划片”后，买了宏庙学区房的也要被计算机派位，有可能进金融街片区里其他的学校，比如西单小学、实验二小、奋斗小学等等，这几个学校其实都还不错。但金融街学区有两个渣小，那就是华嘉小学和实验二小涭水河分校。

最坏的情况就是你花了20万一平买了宏庙对应的学区房，结果上小学时被电脑派位到华嘉小学或者实验二小涭水河分校，这两所学校对应的学区房，最低只需要12万一平。

确定性一旦被破坏，就引发了轩然大波，这也是很多人说学区房凉凉的原因。

那我们进行最关键的问题，学区房会不会凉凉？

其实，关于学区房凉凉的论断，2018年就有了：

因为海淀、东城教委都是是2018年4月发文，宣布实行“多校划片”。

我看很多文章说东城多校划片后，名小史家小学对应学区房暴跌。但并非如此。

东城区“牛小”史家小学对应的学区房，2018年该小区一室户型均价接近14万元/平米，2018年6月东城宣布“多校划片”政策后，到2019年7月，该小区成交均价则普遍在12万元左右，2020年5月的数据，也稳定在12万左右。而小户型的，比如40-50平的房子，每平是13.5万。

东城直升类小学的学区房，新政前后的价格基本也是收平的。

这在某种程度上预示着什么，东城在多校划片出台后，学区房小幅下跌，但2年后又基本收复回来。

海淀的学区房同样复制了如此的走势。2018年新政之后小幅下跌，但幅度并不大。新政前，中关村学区双榆树北里的学区房（对口中关村一小、四小、中心小学等）价格是十万一平，2020年市场行情报价仍然维持在十万一平。

不过，海淀没变，还在于海淀19年执行的是“假多校”。

也就是说，在实施多校划片的海淀，东城，即便片区内学校资源并不均衡，但是凉凉的情况并没有发生。

所以凉是不会凉的。

在我看来，最大的可能性就是优质学区，学区内高价的回调一些，低价的补涨一些，达到片区内的均衡，接下来，整个片区小碎步继续上涨。

四、

为什么学区房没有凉凉呢？

还是用数据说话。

据内部吹风会，北京市教委领导说：今年是北京市近20年入学最高峰，小一、初一新生学位缺口7.5万。北京市的要求是：先满足“有学上”，再谈“上好学”。

东城区教委领导说：东城信息采集10500人，突破东城最大接收能力。小一新生学位净差4700个。

西城教委说现有学位数净差绝对值是历年之最。

朝阳说：所有民办、寄宿制全部停招，宿舍楼改为教室，尽最大努力接收学生。

为了佐证真实性，我再贴一些之前的数据：

《中国教育报》曾公布的一组多个方面数据显示，2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中，京籍学生大概10万名，非京籍大概6万名。但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学，只能接收大概5000名学生。

2018年6月，在人民网的“地方领导留言板”上，一位学生家长写道，海淀实验二小清宁校区因学位不足，无法解决孩子就近上学的问题。据其反映，“海淀实验二小清宁校区报名300多人，招收120多人”。

海淀区教委在回复中提到了校方的困境：海淀区实验二小自2010起连续8年扩招，目前已经无可用资源。

2019年1月24日，海淀区教委主任王方也在媒体通气会上表示，2019年海淀区小学学位缺口达六千余个，初中学位缺口达四千余个，保障适龄儿童少年入学依然是艰巨任务。

东城区教委工作人员也曾经在公开采访中表示，之所以推进多校划片政策，是因为一些热门片区热门校的学生人数过多，难以完全安排入校。多校划片将优先在同一个学区内进行，即一个学区对应多所小学，居住在学区内的适龄儿童可能通过电脑派位的形式分到学区内任意一所小学就读，这项政策将从今年开始实行。

西城基本所有小学，扩招到硬件使用过于拥挤，以至于学校怕太多孩子互相打闹，下课后不允许去操场嬉戏玩耍，只能在教学楼同层活动。

另外还有就是我之前看到一个金融机构的计算，现在中国中产家庭仍然在以两位数的增速持续增长，到2025年，中国中产家庭将达到1亿多户。

以上都指向同一个意思：

多校划片主要目的是管理家长预期：大家不要再到处挑学区买了，能上学就不错了！！

所以优质的教育资源仍然是极度稀缺，供给端拼命扩容仍然不够用。

看清楚这一点，就知道很多分析是不是靠谱了。

学区房暴跌在目前是不可能的事情，国家只是在控制让它不要暴涨，甚至最好别涨了。

但是懂经济学的话，任何调控，在供需极度不平衡的情况下，只能是延缓。

说学区房凉凉的，真的是太天真了！

五、

我知道分析到这里，一定有家长会问那要不要买学区房？

学区房暴跌不可能，暴涨也不可能。

首先提示一个真正的风险：入学顺位制度。

现在适龄入学儿童太多了，任何政策都是先来后到，在学位明显不够用的情况下，优先保障现有的和京籍的，然后再照顾新来的和非京籍的。

所以，在你考虑学区房的时候，尤其孩子马上到入学年龄的，一定要多方了解，调查清楚，看看这个片区落户早的顺位是否都满了，如果是，那继续考察别的学区，否则被大派位出去的风险很大。

那要不要买学区房？

对于手里没太多钱的家庭，这是人生的重大决策，关键看你购买学区房看重的是“投资属性”还是“资源属性”。

“投资属性”：学区房不会凉凉，但是大幅升值的阶段已经过去，指望像以前那样靠学区房暴赚的别想；

“资源属性”：合理化预期，很多家庭试图通过砸学区房给孩子砸一个未来，甚至给自己砸出人脉，这属于想多了。资源具有聚居属性，资源吸引资源，如果自己没有结网能力，也没有别的优势，砸钱是砸不出资源的。

好学区，最重要的是给孩子一个相对良好的“同伴环境”，你是否愿意为这个良好的“同伴环境”付出交换价值，以及你在力所能及的范围内付出多少，这应该是你买学区房的唯一初衷。

不瞒大家说，一些不好的学校校风很差，在这些学校里，学生们抽烟喝酒，打唇钉，骂老师的现象比比皆是。如果家庭预算不足，那避免这些差校就可以了，至于70分和90分的区别，说实话，按照边际效应，越往上，付出的代价越大，但是取得的收益更加微弱，没必要砸锅卖铁。

至于涨价与否，人脉与否，那是附加价值，所谓“无心插柳柳成荫”，但你不能说，当初我插柳，就是希望柳成荫，那就是想多了。

世间凡事，抛开各种信息噪音，剖析本质。看清楚本质，再做决策就会简单很多。

最后，说一句看似鸡汤但并非鸡汤的话：

最好学区房，在家长的眼界里！家庭教育仍然至关重要，尤其在全面减负之后。

（*注：本文部分图片来源于网络）

后记：

“鸡娃大区”海淀今年的教育改革也是发了大招：民办学校取消点招，也是让无数家长无所适从。这个政策怎么看，小学到底怎么学，接下来我们也会发长文分析，大家留意关注更新。

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